[4/7] - La nouvelle réglementation anti-Airbnb au Pays Basque
III- Le principe de compensation : une obligation de transformation plus qu’une obligation de détention
La mutation de l’usage d’un local en une habitation imposée par le principe de compensation est définitive bien qu’elle ne permette d’obtenir qu’une autorisation de changement d’usage.
Pour rappel, le règlement ne précise pas la durée de validité de ces nouvelles autorisations de changement d’usage. Avant le 1er mars 2023, ces autorisations avaient une durée de validité de 3 ans. Désormais l’autorisation de changement d’usage est un droit réel attaché au local à usage de meublé de tourisme.
En outre, le règlement de la CAPB précise qu’un local transformé une première fois en habitation pour obtenir une autorisation de changement d’usage ne peut être utilisé à cette même fin une seconde fois.
Concrètement, le propriétaire d’un meublé touristique doit attester, au moment de sa demande d’autorisation en Mairie, qu’il envisage de transformer un autre bien qu’il détient (à usage commercial, de bureau, …) en un local d’habitation.
En conséquence, après sa transformation au titre du principe de compensation, la détention du local d’habitation ne serait pas nécessaire dès lors que l’autorisation temporaire est obtenue.
La mise en œuvre du règlement par l’administration locale précisera si la compensation comprend également une obligation de détention. Toutefois, à l’heure actuelle, le texte ne fait pas état de cette obligation.
En ne prévoyant aucune obligation de détention, la CAPB laisse la porte ouverte à des opérations immobilières dites de “marchand de bien” sur les biens compensateurs, afin d’obtenir corrélativement des autorisations de changement d’usage, sans durée déterminée, pour les meublés de tourisme.
Ces opérations mèneront également à la création d’un marché secondaire des droits de commercialité.
Par ailleurs, le règlement précise que l’autorisation de changement d’usage est affectée à l’hébergement.
Dès lors, en faisant disparaitre son caractère intuitu personae, l’autorisation sera transmise lors de la la vente du meublé du tourisme.
Ce panorama réglementaire du principe de compensation dresse des perspectives pour le marché de l’immobilier au Pays basque qui ne sont pas exactement celles avancées par la CAPB lorsqu’elle promulgue son règlement du 9 juillet 2022.
