Syndicat des copropriétaires et syndic
Le droit de la copropriété, branche spécifique du droit immobilier, régit les rapports juridiques complexes entre les copropriétaires ainsi que les relations de ces derniers avec les organes de gestion de la copropriété.
Au cœur de cette matière se trouvent deux acteurs fondamentaux : le syndicat des copropriétaires et le syndic.
Cet article examine les modalités de fonctionnement de ces entités, leurs attributions respectives ainsi que l'étendue de leurs responsabilités au regard des dispositions légales et réglementaires en vigueur.
Qu'est-ce que le syndicat des copropriétaires ?
Le syndicat des copropriétaires est instituée par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, est constitué de l'universalité des copropriétaires d'un immeuble soumis au régime de la copropriété.
Cet organe a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, conformément aux dispositions de l'article 14 de la loi précitée.
L'acquisition d'un lot de copropriété emporte de plein droit l'adhésion au syndicat, sans formalité particulière.
Les décisions relevant de sa compétence sont prises en assemblée générale, instance délibérative souveraine, selon les règles de majorité prescrites par la loi du 10 juillet 1965.
Ces résolutions portent notamment sur l'exécution de travaux, l'approbation des comptes et du budget prévisionnel, ainsi que sur l'adoption ou la modification du règlement de copropriété. Le syndicat des copropriétaires tient un rôle prépondérant dans la gouvernance de la copropriété pour une gestion collective et démocratique des parties communes et des éléments communs de l'immeuble.
Qu'est-ce que le syndic de copropriété ?
Le syndic de copropriété est le gestionnaire désigné par le syndicat des copropriétaires pour assurer la gestion courante de la copropriété. Il peut être un professionnel (une société spécialisée), ou un bénévole (un copropriétaire).
Le syndic a pour mission d'exécuter les décisions prises en assemblée générale, de veiller à l'entretien des parties communes, de gérer les finances et d'assurer la communication entre les copropriétaires.
Il est également responsable de la tenue des registres administratifs et comptables. La nomination du syndic se fait lors de l'assemblée générale pour une durée déterminée, et il peut être révoqué par les copropriétaires en cas de manquement à ses obligations.
Son rôle est indispensable pour garantir une gestion efficace et transparente de la copropriété.
Principales différences entre syndicat des copropriétaires et syndic
Le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété jouent des rôles différents et complémentaires dans la gestion d'une copropriété :
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Le syndicat des copropriétaires est une entité collective formée par l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble. Le syndic de copropriété est une personne ou une société désignée pour gérer la copropriété au quotidien. La personnalité morale du syndicat des copropriétaires s’incarne à travers la personnalité juridique du syndic.
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Si le syndicat prend les décisions majeures en assemblée générale, vote les budgets, décide des travaux à réaliser et fixe les règles de vie commune, le syndic, lui, exécute les décisions du syndicat, gère l'entretien des parties communes, encadre les finances et les comptes et communique avec les copropriétaires.
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Le syndicat des copropriétaires est une instance décisionnelle tandis que le syndic de copropriété est une instance exécutive.
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Le syndicat est responsable des décisions collectives prises en assemblée générale. Le syndic, lui, est chargé de la mise en œuvre des décisions et de la gestion courante de la copropriété. Le syndic doit exécuter ces dernières dans le cadre des obligations fixées par les textes, notamment la loi du 10 juillet 1965.
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Tous les copropriétaires font par défaut partie du syndicat et ne peuvent donc en être révoqués. La révocation du syndic peut être prononcée par le syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale, conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, sans qu'il soit nécessaire de démontrer un manquement à ses obligations. Cette décision, qui requiert la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, s'accompagne souvent de la désignation d'un nouveau syndic afin d’assurer la continuité de l'administration de la copropriété.
Fonctionnement du syndicat des copropriétaires
Le fonctionnement du syndicat des copropriétaires est régi par un corpus de règles impératives, édictées notamment par la loi du 10 juillet 1965 et ses décrets d'application, visant à garantir une administration collégiale et équitable de la copropriété. La présente analyse examine les mécanismes fondamentaux régissant le fonctionnement de cet l'organe central dans l'administration de la copropriété.
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Les assemblées générales sont des réunions annuelles (assemblée ordinaire) au cours desquelles se prennent les décisions importantes concernant la copropriété. Tous les copropriétaires sont convoqués par le syndic de copropriété, avec un ordre du jour communiqué à l'avance. Lors de ces réunions, les décisions sont prises par vote, nécessitant différentes majorités selon la nature des résolutions (majorité simple, absolue ou double majorité). L'assemblée générale ordinaire annuelle, conformément aux dispositions de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, a pour objet principal l'approbation des comptes de l'exercice clos et l'adoption du budget prévisionnel de l'exercice à venir, éléments déterminants pour la fixation des provisions sur charges exigibles des copropriétaires.
Si le Conseil syndical ou le syndic le jugent nécessaire, une assemblée générale exceptionnelle peut être convoquée afin de voter sur des résolutions en cours d’année.
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Le conseil syndical, organe consultatif institué par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965;est élu par les copropriétaires lors de l'assemblée générale et est composé de membres volontaires. Son rôle est d'assister le syndic, de contrôler sa gestion et de préparer les assemblées générales et les ordres du jour.
Le conseil syndical est présidé par l'un de ses membres élu à cette fonction. Si le président du conseil syndical dispose de prérogatives spécifiques, celles-ci demeurent limitées par les textes.
Le conseil syndical et son précédent exercent un rôle d'interface entre le syndicat des copropriétaires et le syndic.
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La gestion financière de la copropriété est une prérogative majeure du syndicat des copropriétaires. Le budget prévisionnel de la copropriété est voté chaque année en assemblée générale. Les copropriétaires verseront en conséquence des contributions (“appels de charges”), pour couvrir les dépenses de la copropriété, réparties selon les quotes-parts définies en fonction des tantièmes détenus par chaque copropriétaire.
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La transparence est une obligation essentielle pour le bon fonctionnement du syndicat des copropriétaires. Les décisions prises en assemblée générale sont consignées dans des procès-verbaux qui sont accessibles à tous les copropriétaires
Le syndic doit informer régulièrement ou sur simple demande les copropriétaires des actions entreprises et de l'état des finances pour maintenir une gestion claire et transparente.
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Eu égard à la complexité des rapports humains et juridiques au sein de la copropriété, les différends opposant les copropriétaires entre eux ou au syndic font, dans un premier temps, l'objet d'une tentative de résolution amiable. Si les circonstances le permettent, le syndic peut tenir ce rôle de conciliateur.
En cas d'échec de cette démarche conciliatoire, les parties peuvent recourir aux voies judiciaires.
Le contentieux de la copropriété relève par principe de la compétence du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Certains litiges sont soumis à une procédure spécifique. Ainsi, les contestations des décisions d'assemblée générale doivent être introduites, sous peine de déchéance, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, comme le prescrit l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Le bon fonctionnement du syndicat des copropriétaires est subordonnée à une diffusion transparente des informations, conformément aux dispositions de l'article 18-1 de la loi précitée, à une implication soutenue des copropriétaires dans la gestion de l'immeuble, et à une application ri des règles de fonctionnement édictées par les textes législatifs et réglementaires, notamment le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Missions du syndic de copropriété
Conformément aux dispositions de l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndic de copropriété, en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, est investi de la mission d'exécuter les décisions de l'assemblée générale. Dans l'accomplissement de cette tâche, il exerce des attributions diverses et mobilise instruments juridiques et techniques variés.
Les missions du syndic de copropriété
Gestion administrative
Le syndic est tenu d'assurer la tenue des registres et archives de la copropriété, la convocation des assemblées générales conformément à l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, la rédaction des procès-verbaux et la conservation des documents relatifs à la copropriété. Il veille à l'accomplissement de toutes les formalités administratives dans le respect des délais légaux.
Gestion financière
Le syndic est chargé de l'élaboration du budget prévisionnel, du recouvrement des charges de copropriété, du règlement des fournisseurs et de la tenue de la comptabilité du syndicat. Il doit assurer une gestion financière transparente et rigoureuse, sous le contrôle du conseil syndical.
Gestion technique
Le syndic est responsable de l'organisation des travaux d'entretien et de réparation des parties communes, du suivi des interventions des prestataires et du respect des normes de sécurité.
Communication
Le syndic est soumis à une obligation de diffusion des informations aux copropriétaires, conformément à l'article 18-1 de la loi susmentionnée. Cette mission de communication contribue à la transparence de la gestion et à la préservation des droits des copropriétaires.
Sur simple demande d’un des copropriétaires, il communique tous les éléments relatifs à la gestion de la copropriété.
Les outils à disposition du syndic
Logiciel de gestion de copropriété
Cet outil numérique, conforme aux exigences de l'arrêté du 14 mars 2015 relatif aux modalités de tenue de la comptabilité du syndicat des copropriétaires, permet une gestion intégrée des aspects administratifs, financiers et techniques de la copropriété.
Portail en ligne pour copropriétaires
Conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic met à disposition un espace numérique sécurisé permettant l'accès en ligne aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble.
Communication par voie électronique
L'utilisation des moyens de communication électronique est encadrée par l'article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965. Depuis le 4 avril 2024, le syndic a la possibilité de transmettre des notifications et des mises en demeure par voie électronique.
Si le règlement de copropriété l’autorise, les convocations aux Assemblées générales peuvent être réalisées par voie électronique. De même, le règlement de copropriété peut permettre aux copropriétaires de participer aux Assemblées générales par visio-conférence.
Maître Bergue, votre avocat en droit de la copropriété
Maître Valentin Bergue, avocat inscrit au Barreau de Bayonne, consacre une part importante de son activité au droit de la copropriété et au droit public.
Titulaire d'un diplôme de l'Université Panthéon-Sorbonne et du Certificat d'Aptitude à la Profession d'Avocat (CAPA) délivré par l'École de Formation du Barreau de Paris, il a acquis une solide expérience en contentieux administratif et en droit de la copropriété.
Son parcours professionnel est marqué par des expériences significatives, notamment au sein des institutions publiques et de l'administration centrale à Paris, ainsi qu'au service d'aide à la décision de la Cour administrative d'appel de Paris. Riche de ce parcours juridique diversifié, Maître Bergue exerce désormais dans le Sud-Ouest, principalement à Biarritz et Bayonne, où il met ses compétences et son savoir-faire au service de sa clientèle en tant qu’avocat en de droit de la copropriété et en droit de l’urbanisme.