Règlement de copropriété

Cette section décrit de manière détaillée les différentes parties de l’immeuble, en distinguant les parties privatives des parties communes. Les parties privatives sont celles dont l’usage est réservé à un seul copropriétaire (appartements, garages…), tandis que les parties communes sont celles utilisées par l’ensemble des copropriétaires (couloirs, escaliers, ascenseurs, jardin…). Cette description est nécessaire pour déterminer la répartition des charges et les responsabilités de chacun.

Le règlement de copropriété, acte juridique fondamental régi par l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, définit la destination de l'immeuble et de ses parties tant privatives que communes. Cette destination peut être à usage d'habitation, professionnel, commercial, ou mixte.

Le règlement peut spécifier une destination plus restrictive, telle que l'habitation bourgeoise exclusive ou ordinaire. La jurisprudence récente, notamment l'arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 25 janvier 2024 (n° 22-21455), consacre la compatibilité des locations meublées de courte durée avec ces destinations.

Selon cette jurisprudence, l'activité de location meublée de courte durée n'est pas nécessairement de nature commerciale. Elle ne revêt ce caractère que si elle s'accompagne de prestations de services hôteliers ou para-hôteliers annexes. En l'absence de telles prestations, l'activité demeure civile et peut être compatible avec une destination d'habitation bourgeoise.

Néanmoins, le règlement de copropriété peut contenir des clauses spécifiques relatives aux modalités de jouissance des parties privatives et communes, susceptibles de restreindre cette activité. Ces clauses, comme l'obligation d'informer le syndic de l'existence d'un bail, peuvent être interprétées comme définissant la destination de l'immeuble au sens large.

En outre, conformément à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et à la jurisprudence constante sur les troubles anormaux de voisinage, l'exercice de cette activité ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la tranquillité de l'immeuble.

Il convient donc d'analyser scrupuleusement le règlement de copropriété et la destination de l'immeuble dans son acception large afin d’administrer harmonieusement l’immeuble.

Cette section du règlement de copropriété définit les prescriptions régissant l'usage des parties privatives et communes. Elle vise à garantir la jouissance paisible des lieux et à préserver la destination de l'immeuble.

Le règlement encadre l'utilisation des parties communes, les restrictions visant à prévenir les troubles anormaux de voisinage, et les conditions d'exécution des travaux privatifs. Par exemple, le règlement de copropriété peut prévoir des dispositions spécifiques concernant le stationnement et la circulation des vélos sont également prévues.

Le règlement de copropriété, conformément à l’article 11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, établit la répartition des charges entre les copropriétaires. Cette répartition distingue les charges générales, afférentes à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, des charges spéciales, relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement communs.

Le règlement de copropriété peut prévoir la création de sous-comptes spécifiques à chaque bâtiment, assortis de clés de répartition propres. Cette disposition permet une gestion comptable différenciée, adaptée aux particularités de chaque entité au sein de la copropriété, tout en respectant le principe de répartition des charges en fonction de l'utilité objective des services et équipements pour chaque lot. Il peut même être créé un syndicat dit secondaire pour administrer ces entités au sein du syndicat principal de la copropriété (article 28 de la loi du 10 juillet 1965).

Le règlement de copropriété prévoit les modalités de gestion et d'administration de la copropriété. Il précise les attributions et pouvoirs du syndic, organe exécutif, tels que définis par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. 

Le règlement détaille également l'organisation et le fonctionnement des assemblées générales, instance décisionnelle délibérante. 

En outre, il établit la composition, le mode de désignation et les attributions du conseil syndical, organe consultatif prévu par l'article 21. 

Ces dispositions, opposables à tous les copropriétaires, visent à assurer une gestion transparente, efficace et démocratique de la copropriété, dans le respect des droits et obligations de chacun."

Le règlement de copropriété, conformément à l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, définit les procédures de sa propre modification. 

Ces modifications requièrent généralement une décision de l'assemblée générale des copropriétaires, adoptée à la majorité qualifiée des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. 

Le règlement peut préciser les modalités de convocation, de vote et de publicité foncière relatives à ces modifications. Il peut également prévoir des dispositions spécifiques pour certaines clauses, notamment celles concernant la destination de l'immeuble ou la répartition des charges, qui peuvent nécessiter l'unanimité des copropriétaires.

 Ces procédures, encadrées par la loi et la jurisprudence, visent à concilier l'adaptabilité du règlement avec la protection des droits des copropriétaires, tout en permettant sa mise en conformité avec les évolutions législatives et réglementaires.