Comment savoir si un terrain est constructible ?
La constructibilité d'un terrain : les éléments clés à vérifier pour s'assurer de la faisabilité d’un projet immobilier
La question de la constructibilité est cruciale pour tout porteur de projet immobilier, notamment pour s’assurer de la possibilité d’obtenir un permis de construire. Avant d'acheter un terrain dans l'optique d'y bâtir une maison, un immeuble ou un agrandissement du bâtiment existant, il est indispensable de vérifier si le droit de l'urbanisme autorise la construction envisagée sur la parcelle en question. Cette analyse requiert l'examen de plusieurs facteurs juridiques et matériels, pour lesquels vous pouvez être accompagné par un avocat.
Le zonage de la parcelle au sein du plan local d'urbanisme : le premier critère de constructibilité
Le plan local d'urbanisme, outil réglementaire de définition des règles de constructibilité
Le plan local d'urbanisme (PLU) constitue le document de référence pour déterminer la constructibilité d'un terrain.
Elaboré à l'échelle communale (PLU) ou intercommunale (PLUi), cet outil de planification urbaine fixe les règles générales d'utilisation du sol. Il découpe le territoire en différentes zones, auxquelles correspondent des règles spécifiques en termes de construction.
La distinction entre les zones urbaines, à urbaniser, agricoles et naturelles
Le règlement du PLU classe les parcelles dans quatre grands types de zones :
Les zones urbaines, dites zones U
Elles correspondent aux secteurs déjà urbanisés et équipés en réseaux (eau, électricité, assainissement). Les terrains situés dans ces zones sont, sauf exception, constructibles.
Les zones à urbaniser, dites zones AU
Elles regroupent les secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation mais qui sont aujourd’hui, non-bâti. On y distingue :
- Les zones 1AU, constructibles immédiatement car disposant à leur périphérie immédiate des réseaux en capacité suffisante pour desservir les futures constructions ;
- Les zones 2AU, dont l'ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification ou une révision du PLU.
Les zones agricoles, dites zones A
Elles sont réservées aux activités agricoles.
N'y sont autorisées que les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole, ainsi que quelques exceptions prévues par le code de l'urbanisme (constructions nécessaires à des équipements collectifs, changements de destination de bâtiments identifiés au règlement, extensions et annexes des habitations existantes).
Les zones naturelles et forestières, dites zones N
Elles regroupent les secteurs à protéger en raison de la qualité des sites, des paysages, de l'existence d'une exploitation forestière, de leur caractère d'espaces naturels, ou de la nécessité de préserver/restaurer les ressources naturelles ou de prévenir les risques.
Les possibilités de construire dans ces zones sont très limitées.
Le règlement graphique et écrit du PLU, consultable en mairie, permet de situer précisément chaque parcelle et de connaître sa constructibilité de principe. Cependant, d'autres contraintes peuvent venir limiter cette constructibilité.
Les autres contraintes à prendre en compte pour déterminer la constructibilité d'un terrain
Les servitudes d'utilité publique annexées au PLU
Les servitudes d'utilité publique constituent des limitations administratives au droit de propriété. Elles peuvent interdire ou limiter la constructibilité pour différents motifs d'intérêt général : protection du patrimoine naturel et culturel, prévention des risques, création d'équipements publics... Le plan et la liste des servitudes sont annexés au PLU.
Les enjeux techniques et environnementaux
Même situé en zone urbaine, un terrain peut s'avérer inconstructible ou partiellement constructible pour des raisons techniques ou environnementales :
Il doit être desservi par une voie et des réseaux (eau, électricité) de capacité suffisante ;
Sa topographie (pente), la nature de son sous-sol ou la présence de risques naturels (inondation, incendie, etc) peuvent empêcher la construction ou imposer des prescriptions particulières ;
Le PLU peut aussi protéger certains terrains pour leur intérêt écologique (espaces boisés classés, zones humides...), y interdisant toute construction.
Les limitations tenant à des projets d'aménagement ou à des objectifs de mixité sociale
Le règlement peut délimiter des secteurs où la constructibilité est temporairement "gelée", dans l'attente d'un projet global d'aménagement. Il peut aussi réserver des terrains pour la réalisation d'équipements publics ou de programmes de logements, y compris locatifs sociaux, dans un objectif de mixité sociale. La construction sur ces terrains doit alors être compatible avec ces objectifs.
Les moyens de vérifier concrètement la constructibilité d'une parcelle
Le certificat d'urbanisme, document clé à obtenir auprès de la mairie
Pour obtenir une position formelle sur la constructibilité d'un terrain, il convient de demander un certificat d'urbanisme (CU) à la mairie de la commune concernée. Il en existe deux types :
Le CU d'information indique les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives applicables à la parcelle ;
Le CU opérationnel renseigne en plus sur la faisabilité d'un projet précis (surface de plancher, implantation) et engage la responsabilité de l'administration pendant 18 mois.
Le délai d'obtention d'un CU est de 1 mois pour le CU d'information et de 2 mois pour le CU opérationnel. Sa délivrance est gratuite.
L'étude de la situation du terrain
L'étude du plan et de la section cadastrale de la parcelle fournit des informations essentielles sur sa configuration et ses éventuelles contraintes. Il peut, dans certains cas, se révéler utile de faire réaliser une étude topographique et géotechnique pour avoir une idée précise du relief et de la nature du sol.
L'état des risques et pollutions, annexé obligatoirement à la promesse de vente d'un terrain à bâtir, est aussi une source d'information précieuse. Cet état peut être obtenu sur la plateforme gouvernementale Géorisque.
Il est également indispensable de s'assurer que le terrain est correctement desservi par une voie ouverte à la circulation et par les réseaux nécessaires à la construction (eau potable, électricité, assainissement). En leur absence, la parcelle serait légalement inconstructible.
L'accompagnement par des professionnels compétents
Dans tous les projets, même les plus minimes, il est particulièrement utile d’être assisté par des professionnels.
Votre avocat vérifiera la situation juridique du terrain et identifiera les éventuelles servitudes. Il vous accompagnera dans vos démarches administratives et vérifiera la conformité réglementaire de votre projet.
Un géomètre-expert réalisera un bornage et un relevé topographique précis.
Le recours à un architecte ou le maître d'œuvre permettra l’étude de la faisabilité technique du projet et la conception d’un projet en accord avec les règles d'urbanisme et la situation du terrain.
Déterminer la constructibilité d'un terrain nécessite de croiser les règles du plan local d'urbanisme avec les servitudes d'utilité publique, les contraintes physiques et environnementales propres au terrain et les éventuels projets d'aménagement de la commune.
La vigilance des porteurs de projets, accompagnés par les professionnels compétents et notamment un avocat en urbanisme sur Biarritz, permettra d'anticiper les éventuels obstacles et de garantir la faisabilité juridique et technique de la construction. La vérification attentive de la constructibilité en amont du projet est la clé pour éviter les déconvenues et sécuriser l'acquisition d'un terrain à bâtir.
